ITBI e a Base de Cálculo | Tema 1113 do STJ e PLP 108/2024

REALIZANDO TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS?

Fique atendo quanto ao imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) e a nova “Tabela Fipe Imobiliária” que pode impactar também o cálculo do ITCMD.

O QUE É O ITBI E POR QUE ELE IMPORTA TANTO?

Imagine que você está prestes a realizar o sonho de comprar sua casa nova, ou talvez esteja vendendo um imóvel para investir em outro projeto. No meio desse processo, surge um imposto essencial: o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Pense nele como um “pedágio” obrigatório que você paga à prefeitura para que a propriedade do imóvel seja oficialmente transferida para o novo dono. Sem o pagamento do ITBI, a transação não pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e o imóvel não será legalmente seu.

Cada município tem a liberdade de definir a porcentagem (alíquota) que será cobrada e como esse imposto será calculado. E é justamente aí que a história fica interessante e, por vezes, complicada.

A GRANDE BATALHA: COMO O STJ TENTOU PROTEGER SEU BOLSO (TEMA 1.113)

Por muito tempo, a forma como as prefeituras calculavam o ITBI gerou debates. Era comum que a prefeitura cobrasse o imposto com base em um valor de avaliação do imóvel que era muito maior do que o preço real da venda, ou seja, o valor que você e o vendedor realmente combinaram. Isso levava a um imposto mais caro do que o esperado.

Para acabar com essa confusão e proteger os contribuintes, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), interveio. Em 2022, ao julgar o Recurso Especial nº 1.937.821, o STJ estabeleceu o que ficou conhecido como Tema 1.113. Essa decisão foi um marco e trouxe três pontos cruciais:

– O Valor Real da Transação é o que Conta, não o IPTU

O STJ deixou claro que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel, ou seja, o preço que ele realmente vale ou foi negociado. E, muito importante, esse valor não pode ser vinculado ao valor venal do IPTU (aquele valor que a prefeitura usa para calcular o IPTU). O valor do IPTU, muitas vezes, é defasado ou não reflete a realidade do mercado, e não pode ser usado como um “piso” mínimo para o ITBI.

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;”

– Sua Declaração Tem Presunção De Verdade

A decisão do STJ estabeleceu que o valor que você, como comprador, declara na escritura de compra e venda (o preço que você realmente pagou) tem uma presunção de que é o valor de mercado. Isso significa que a prefeitura deve aceitar esse valor. Se ela discordar e quiser cobrar um valor maior, precisa provar que sua declaração está errada. E como ela faz isso? Através de um processo administrativo formal, com direito a você se defender e apresentar seus argumentos.

“b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);”

– Chega De Tabelas Arbitrárias da Prefeitura

Antes, algumas prefeituras criavam suas próprias “tabelas de referência” ou “valores venais de referência” e obrigavam os contribuintes a pagar o ITBI com base nelas, mesmo que o imóvel tivesse sido vendido por um preço menor. O STJ proibiu essa prática.

“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”

Essa decisão, favorável aos contribuintes, impôs aos municípios a aceitação do valor inserido no corpo do documento assinado no negócio jurídico imobiliário, ou seja, o que foi acordado entre as partes, priorizando a boa-fé objetiva do contribuinte.

A REAÇÃO DOS MUNICÍPIOS: POR QUE ELES NÃO GOSTARAM?

Diante dessa questão muitos municípios manifestaram descontentamento com o precedente firmado, argumentando que o ITBI é um tributo que recai sobre o patrimônio e não sobre o consumo, o que limitaria a aplicação da tese firmada apenas para as hipóteses de aquisição em hasta pública. Nas demais situações, o “preço” pago pelo adquirente não corresponde ao “valor venal” porque se assim fosse, o ITBI passaria ser considerado um tributo sobre o consumo de imóvel.

Nesse cenário, muitos contribuintes passaram a usar o Artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN) como uma ferramenta de defesa. Esse artigo permite que o Fisco (a prefeitura, neste caso) arbitre o valor de um bem apenas em situações muito específicas: quando há omissão, inconsistência ou falta de confiança na declaração do contribuinte. E, mesmo assim, isso só pode ser feito através de um processo formal, garantindo ao contribuinte o direito de se defender e apresentar provas. Ou seja, a prefeitura não podia mais simplesmente impor um valor; ela precisava justificar e provar sua cobrança.

A Nova Reviravolta: PLP 108/2024 e a “FIPE Imobiliária” Municipal

A história do ITBI, no entanto, ganhou um novo capítulo muito recente e que promete reacender o debate. Com a aprovação do Projeto de Lei Complementar (PLP) nº 108, de 2024, o cenário pode mudar novamente.

Este projeto de lei traz uma novidade que pode anular, na prática, a vitória dos contribuintes no STJ. Ele prevê expressamente a possibilidade de as prefeituras utilizarem uma “Tabela FIPE imobiliária” criada por elas mesmas para calcular não só o ITBI, mas também o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação).

O que isso significa na prática? Se essa lei for sancionada e entrar em vigor, as prefeituras poderão voltar a ter uma base legal para criar suas próprias tabelas de valores de referência para imóveis. Isso pode levar a uma situação em que o imposto é cobrado sobre um valor de avaliação da prefeitura, e não sobre o preço real da transação, exatamente o que o STJ havia proibido.

POSSÍVEIS MUDANÇAS COM A NOVA LEGISLAÇÃO

A aprovação do PLP 108/2024 pode gerar um impacto significativo para quem está envolvido em transações imobiliárias ou em processos de herança e doação.

• Aumento da Carga Tributária: Se as prefeituras puderem usar suas próprias tabelas, há um risco real de que o ITBI e o ITCMD sejam calculados sobre valores mais altos do que os efetivamente negociados ou herdados, resultando em impostos mais caros para o cidadão.
• Insegurança Jurídica: Essa nova lei pode reacender a discussão judicial sobre a base de cálculo dos impostos, gerando mais incerteza e a necessidade de os contribuintes buscarem a justiça para garantir seus direitos.
• Impacto no Planejamento Patrimonial: Para quem busca planejar a sucessão de bens (por exemplo, com a doação de quotas de empresas), a mudança na base de cálculo do ITCMD pode alterar significativamente os custos envolvidos, exigindo uma revisão das estratégias.

FIQUE ATENTO E BUSQUE ORIENTAÇÃO!

Diante desse cenário de mudanças e incertezas, é fundamental que você, seja comprador, vendedor, herdeiro ou doador, esteja muito atento. A tramitação dessa nova legislação e seus desdobramentos práticos precisam ser acompanhados de perto.

Pode-se pro exemplo questionar o valor dado ao imóvel nesta nova tabela, abrindo a possibilidade de uma perícia administrativa, contestando os valores atribuídos pelos municípios aos imóveis com base em argumentos técnicos.

Para garantir que você cumpra suas obrigações fiscais corretamente e, ao mesmo tempo, proteja seu patrimônio de cobranças indevidas, a melhor estratégia é consultar um profissional especializado em direito imobiliário e tributário.

Afinal, a linguagem da lei pode ser complexa, mas entender seus direitos e deveres é essencial para a segurança do seu patrimônio.