Sua holding imobiliária aluga e vende imóvel? – O CARF validou esse modelo. Mas com ressalvas.

Vi uma análise no Tributário Sem Açúcar que me chamou atenção — e que interessa diretamente a quem tem holding imobiliária.

O CARF julgou um caso (Processo 11065.722929/2014-69, Acórdão 1401-007.333, sessão de 21/11/2024) em que a Receita tentou desmontar um modelo bastante comum: a empresa mantinha imóveis alugados e, quando surgia oportunidade, vendia. Tudo tributado pelo lucro presumido.

O problema

A Receita entendeu que imóvel alugado é ativo imobilizado. E venda de imobilizado gera ganho de capital — com tributação bem mais pesada.

Para dar nome aos números: no lucro presumido, a receita da venda de imóvel entra com presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL (arts. 15 e 20 da Lei 9.249/95), o que resulta numa carga efetiva em torno de 2,28% sobre a receita da venda. Já no ganho de capital, incide 15% de IRPJ + 9% de CSLL sobre o lucro da operação. A diferença é brutal.

O próprio acórdão traz um exemplo concreto: em outra operação, a empresa vendeu um terreno por R$ 142 mil (custo de R$ 140 mil) e pagou R$ 480 de tributos pelo ganho de capital. Se tivesse tratado como receita operacional no lucro presumido, teria pago cerca de R$ 8.420. A Receita usou esse contraste para argumentar que a empresa escolhia a classificação mais vantajosa a cada venda — um ponto de atenção importante.

O que o CARF decidiu

O CARF deu provimento ao recurso do contribuinte, mas por voto de qualidade — ou seja, 3 a 3, com o presidente desempatando. Não foi uma vitória folgada. O relator original votou contra o contribuinte, entendendo que os imóveis foram usados exclusivamente para aluguel durante anos e que as vendas foram esporádicas.

O voto vencedor, do Conselheiro Daniel Ribeiro Silva, é particularmente interessante. Ele admite que pessoalmente tinha posição contrária ao contribuinte nessa matéria. Mas mudou de entendimento por causa da Solução de Consulta COSIT n. 7, de 04/03/2021, que formalizou a interpretação da própria Receita Federal: o percentual de presunção de 8% se aplica à venda de imóveis próprios mesmo que tenham sido previamente alugados, desde que a atividade de compra e venda conste no objeto social da pessoa jurídica.

O raciocínio do voto vencedor foi direto: se a própria Receita Federal reconhece essa possibilidade por meio de uma Solução de Consulta, não faria sentido manter a autuação. Nas palavras do Conselheiro, se o contribuinte fosse fiscalizado hoje à luz dessa Solução de Consulta, não seria questionado pelo procedimento contábil que realizou.

A ementa do acórdão

Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8%. Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.

O que isso significa na prática

Primeiro, que o modelo de alugar enquanto espera o momento certo de vender não é, por si só, irregular. A jurisprudência do CARF e a própria Receita Federal, via Solução de Consulta COSIT 7/2021, reconhecem que locação e venda podem coexistir dentro do mesmo ciclo econômico de uma empresa imobiliária.

Segundo, que o objeto social precisa estar redondo. No caso julgado, a empresa SIERRA tinha alterado o contrato social para incluir compra, venda e locação de imóveis quase 4 anos e meio antes das vendas. Isso pesou a favor. A decisão deixa claro que o objeto social é o que sustenta toda a tese.

Terceiro — e aqui está o alerta —, a coerência importa mais do que a classificação em si. A Receita apontou que a empresa, em outra venda com margem baixa, optou por tratar como ganho de capital porque era mais barato. Esse comportamento de escolher a classificação mais favorável a cada operação foi um dos argumentos mais fortes da fiscalização. O voto vencedor inclusive reconhece que isso é danoso e afeta a concorrência.

Para quem tem holding imobiliária

Eu trabalho com planejamento patrimonial e sucessório há 20 anos e esse tipo de decisão reforça algo que repito sempre: a estrutura precisa ser pensada antes, não depois. Holding imobiliária bem montada protege patrimônio, organiza sucessão e pode trazer eficiência tributária. Mas o desenho tem que ser consistente desde o primeiro dia.

Se você tem imóveis em holding e combina locação com venda, vale revisar três coisas: se o objeto social comporta ambas as atividades, se a classificação contábil dos ativos é coerente com a estratégia, e se você não está alternando entre estoque e imobilizado conforme a conveniência de cada operação.

A decisão legitima o modelo — mas por voto de qualidade. Ou seja, a margem é apertada. Não é carta branca.

Referências:

Acórdão CARF 1401-007.333 — Processo 11065.722929/2014-69 — Sessão de 21/11/2024

Solução de Consulta COSIT n. 7, de 04/03/2021

Acórdão CSRF 9101-005.772 — 1ª Turma — 09/09/2021

Análise baseada em conteúdo publicado pelo Tributário Sem Açúcar.